Как составить договор найма жилья. Образец договора аренды квартиры

В целом, договор аренды квартиры регулируется нормами, которые касаются вопросов найма жилого помещения. Уже опираясь на них, можно самостоятельно сформулировать основные правила, которыми необходимо руководствоваться при оформлении договора. Стоит отметить, что договор аренды квартиры будет иметь силу, если заключен в письменной форме.

Обязанности сторон

Объектом договора является жилое помещение изолированного вида, которое пригодно для проживания в течение длительного времени. Это может быть часть жилого дома или квартира, а также эти объекты целиком.

Среди основных обязанностей, возлагаемых на собственника жилья, можно отметить следующие:
- предоставление за установленную плату свободного жилого помещения;
- обеспечение необходимым коммунальным сервисом (свет, газ, вода, электричество, канализация);
- исправление неполадок по взаимному согласию с арендатором.

Наниматель, в свою очередь, обязуется использовать предоставленную площадь только для проживания и обеспечивать сохранность квартиры. Последнее означает, что в жилом помещении будет производиться уборка. Реконструкция и переустройство квартиры возможно лишь с согласия собственника. Наниматель должен своевременно и в полном размере вносить плату за пользование помещением. Зачастую договор подразумевает оплату коммунальных услуг ежемесячно именно арендатором.

Следует упомянуть, что можно оформить краткосрочный и долгосрочный договор аренды. При этом первый заключается на срок до одного года, а второй – до пяти лет. Если же сроки действия соглашения не оговариваются, то по умолчанию оно считается заключенным на 5 лет. Достигнутое обоюдное согласие сторон делает возможным внесение изменений и дополнений в условия договора.

Любой гражданско-правовой договор должен включать предмет договора, наименования сторон, установленную цену, права и обязанности сторон, оговоренный срок действия и момент, который считается датой вступления в силу соглашения.

Обязательные пункты договора аренды квартиры

Некоторые положения нуждаются в установлении законодательных ограничений. К примеру, необходимости государственной регистрации, наличии преимущественного права нанимателя заключать соглашение на новый срок и некоторые другие.
Подробное взаимных обязанностей и прав сводит к минимуму возникновение конфликтных ситуаций. В любом договоре должны быть оговорены штрафные санкции за нарушение условий, частота и время визитов владельца квартиры для плановой проверки имущества, порядок оплаты коммунальных услуг.

На сегодняшний день, у жителей России возникает множество вопросов, касающихся недвижимости. В нюансах и особенностях данной сферы сложно разобраться самостоятельно. Каждая сделка, в которой фигурирует недвижимое имущество, должна быть оформлена грамотно и соответствовать нормам действующего законодательства.

Чтобы гарантировать легальность процедуры, а также подтвердить юридическую честность обеих сторон, заключается соответствующий договор. Этот документ также позволяет защитить участников сделки от возможных рисков и непредвиденных расходов. Говоря об аренде жилой недвижимости, следует отметить, что эта процедура является коммерческой сделкой, суть которой – передача собственности во владение сторонним гражданам на определённый срок.

Обязанностью съёмщика недвижимости регулярно и своевременно платить за её использование. Также, за арендатором и арендодателем закрепляются определённые права и обязанности. Самый простой способ установить их – грамотное формирование стандартного договора.

При формировании и подписании договора важно обладать знаниями в области действующего законодательства. Это обусловлено тем, что Гражданский и Жилищный кодексы, являющиеся основополагающими для данной отрасли, регулярно совершенствуются.

Своевременно узнать обо всех изменениях, человеку, далёкому от юридической сферы, достаточно сложно. Учитывая тот факт, что обнаружение ошибок в составленном документе может иметь фатальные последствия, перед подписанием договора, рекомендуется получить консультацию у квалифицированного специалиста.

Формирование договора аренды недвижимости в 2018 году

Особых сложностей в составлении стандартного договора аренды жилого имущества нет. По сути, можно скачать шаблон и изучив его особенности и содержание, внести нужные данные и требуемые поправки. Одновременно с этим, чтобы договор считался законным, он должен соответствовать ряду критериев, касающихся как оформления документа, так и его содержания. В договоре аренды жилого имущества должна быть следующая информация:

Наименование договора, место и время его заключения;
Индивидуальные данные обоих участников сделки, а также развёрнутое наименование;
Технические особенности и детальное описание предмета сделки;
Перечисление прав и обязанностей каждой из сторон;
Величина и график оплаты стоимости аренды;
Время действия договора;
Личные подписи обоих участников.

Если нет возражений ни у одной из сторон, в договор, помимо стандартных пунктов, могут быть включены дополнительные данные. Чаще всего это производится для того, чтобы определить ответственность арендатора в отношении состояния квартиры, а также уберечь его от незаконных действий со стороны арендодателя.

Составить договор аренды жилой недвижимости можно в рукописной форме, но, как показывает практика, документ, набранный в текстовом редакторе, гораздо удобнее. Это обусловлено тем, что любые исправления, изменения и дополнения к документу, вносятся в течение нескольких минут. Следует помнить, что договор не нужно регистрировать в государственных органах и заверять в нотариальной конторе.

Чтобы зафиксировать факт сделки, арендодателю требуется прийти в Росреестр. Сотрудникам данной структуры необходимо представить образец договора аренды жилья, оригинал документа, удостоверяющего личность владельца, а также бумаги, подтверждающие право собственности.

В том случае, если предметом договора является недвижимость, находящаяся в долевой собственности, регистрируя сделку в Росреестре, следует добавить к вышеперечисленным бумагам согласие совладельцев.

Нередки случаи, когда во время процесса регистрации сотрудники госструктуры требуют сформировать еще один образец акта приёма-передачи недвижимости. После окончания срока действия договора, владельцу необходимо еще раз посетить Росреестр и подать соответствующее заявление.

Для правильного формирования договора аренды жилого имущества, а также его последующей юридической легальности, необходимо, чтобы оба участника сделки выполняли обязанности, перечисленные в документе. В соответствии с законом, жильё, передаваемое арендатору во временное владение, должно иметь все рабочие коммуникации. Помещения также должны быть в хорошем состоянии.

Что касается обязанностей арендатора, то основной из них является своевременная оплата аренды, размер которой указан в договоре. Съёмщик также обязан использовать арендуемую недвижимость только по прямому целевому назначению и сохранять состояние помещений и коммуникаций в первоначальном виде.

Помимо обязанностей, у арендодателя есть и права. Например, он может заключить договор субаренды и передать право временного владения недвижимостью третьим лицам. В том случае, если «новые» жильцы снимают помещение менее чем на 6 месяцев, нет нужды получать согласие собственника. Достаточно поставить его в известность о совершаемых действиях.

В соответствии с действующим законодательством, владелец жилья может наложить запрет на вселение третьих лиц. Это возможно только в том случае, если количество новых жильцов и квадратура помещений не будут соответствовать установленным нормам.

Правила 2018 года предусматривают и возможность расторжения договора аренды жилой недвижимости. Съёмщик может в любой момент прекратить действие документа. Единственное, что придётся сделать – предварительно сообщить об этом владельцу квартиры.

Что касается собственника жилья, то он тоже может инициировать расторжение договора, но только в следующих случаях:

Состояние квартиры признано аварийным;
При выявлении факта нецелевого использования помещения;
Съёмщик небрежно относился к имуществу и допустил его порчу;
Арендатор не соблюдал нормы общения с соседями;
Имела место несвоевременная оплаты аренды.

При расторжении договора необходимо отразить это действие в документе. Такой подход позволит корректно провести процедуру расторжения и не допустить конфликтной ситуации.

Договор аренды квартиры

Ни для кого не секрет, что любые правоотношения, имеющие или не имеющие финансовую основу, важно подкреплять официальными документами. для любой цели – не исключение, поэтому составлять договор при его организации просто необходимо.

Многие люди недооценивают важность данного документа, а он, в свою очередь, способен являться полноценной гарантией защиты законных прав и интересов как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя. В сегодняшнем материале наш ресурс решил рассмотреть договор о съеме жилья, максимально подробно осветив базовые принципы и нюансы его оформления.

Договор о съеме жилья: гарантия выполнения условий договора

Съем или найм жилья – это вид правоотношений, при котором одна сторона, называемая наймодателем, обязуется передать другой стороне, называемой съемщиком или нанимателем, некоторое жилое помещение в пользование на определенный временной срок.

Данный вид общественных отношений всегда подкрепляется некоторыми договоренностями, иногда представленными устным , но намного чаще – официально оформленным договором. По своей сути, съем жилья может быть представлен:

коммерческим соглашением, то есть жилье сдается на возмездной основе (за определенную плату, необязательно денежную);
социальным или дарительным соглашением, которое отличается тем, что жилое помещение передается нанимателю совершенно безвозмездно.

На сегодняшний день законодательство РФ позволяет выступать нанимателем жилья всем личностным единицам юриспруденции нашей страны. К ним в полной мере относятся:

физические лица (граждане и );
юридические лица (организации);
муниципалитет и высшие государственные органы, действующие в интересах государства.

В общем виде, стороны соглашения по найму жилья представляют собой непосредственного владельца помещения или лица, работающего от его имени , и граждан или их группу, берущих во временное владение жилое помещение.

Вне зависимости от юридического статуса, в сделке каждая сторона обязуется исполнять официально подкрепленные договоренности. Как показывает практика, при возникновении спорных вопросов устное соглашение практически всегда исключает возможность решения проблемы , а вот официально оформленный договор нередко позволяет и интересы сторон сделки в соответствии с законом. Именно поэтому заключать договор съема жилья очень важно при осуществлении подобной процедуры.

Нюансы процедуры найма

Договор о съеме жилья можно пописать только в случае согласия всех собственников данного жилья

Прибегнув к процедуре найма или сдачи жилья, обе стороны сделки должны знать ее нюансы, которые закреплены законодательством РФ. Для удобства наших читателей представляем базовый перечень тех положений, которые необходимо знать при съеме жилья:

Сдача жилья в найм возможна только тогда, когда все официальные владельцы помещения согласны на это. В противном случае, арендная сделка может быть признана недействительной, что повлечет за собой некоторые проблемы для всех ее сторон.
Непосредственно съем жилья должен проводиться с участием одного из его владельцем или с присутствием официального представителя такового.
Объектом найма при любом его виде должно выступать исключительно то жилье, которое находится отдельным строением от близь лежащих. То есть, наймодатель имеет право сдавать только полноценную комнату, квартиру или дом, но, к примеру, не часть комнаты.
Срок съема жилья определяется сторонами сделки и указывается в соответствующем договоре, если такого пункта в соглашении не имеется, то срок его действия становится равным 5 годам.
При коммерческом найме жилья размерность и средств оговариваются сторонами в том же договоре. Важно отметить, что изменить данный пункт соглашения в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон сделки.
Если после заключения договора о съеме жилья право собственности его владельца перешло другому лицу, то соглашение не теряет силу и действует до своего завершения.
по своей инициативе могут обе стороны сделки при том как в судебном, так и в мирном порядке. Наиболее весомые поводы к расторжению соглашения – это несоблюдение одной из сторон сделки условий договора или норм действующего законодательства.

В остальном же, особенностей у процедуры найма жилья нет, поэтому трудностей она вызвать точно не должна.

Принципы оформления договора

Договор о съеме жилья имеет юридическую силу

Договор о съеме жилья – это документ, официально закрепляющий порядок данного вида правоотношений. По своей сути, подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения и может быть составлено в простой письменной форме.

Главное при его составлении придерживаться базовых юридических норм, действующих на территории РФ. К последним относятся:

правильность общего содержания договора;
грамотность его составления;
полное исключение использования в тексте соглашения нецензурной лексики и оскорблений.

При необходимости уточнить законодательные аспекты оформления подобного договора необходимо обращаться сразу к нескольким нормативно-правовым актам. Основные из них следующие:

Гражданский Кодекс РФ – рассматривает общий порядок найма и заключения договоров;
Жилищный Кодекс РФ – определяет основные принципы найма жилых помещений на разных условиях;
Федеральные законы РФ – более тонко регламентируют некоторые нюансы найма.

Важно отметить, что договор о съеме жилья не имеет законодательно установленной формы, поэтому составляется всегда в свободном формате. Несмотря на это, в правовой сфере нашей страны уже успел сложиться типовой вид данного документа, который в обязательном порядке содержит следующую информацию:

контактные и личностные данные сторон сделки: наймодателя и нанимателя (ФИО, адрес проживания, телефон и т.д.);
срок действия соглашения (дата вступления в силу и ее окончания);
информация о сдаваемом жилье (техническая характеристика, адрес, месторасположение и т.п.);
отсылки на документы, используемые при заключении договора (правоустанавливающие бумаги на сдаваемое жилье, техническая документация и т.д.);
стоимость аренды и порядок передачи средств (при необходимости);
прочая информация о правах/обязанностях сторон и условиях данного договора;
дата составления и подписи сторон.

Стоит понимать, что максимально грамотно составить договор о съеме жилья можно только с непосредственным участием в данном процессе профессионального юриста. В противном случае всегда имеются риски, что какие-то аспекты или нюансы составления документа будут упущены.

Не забывайте, – это документ, содержащий все условия съема жилья и права/обязанности сторон сделки, поэтому его положения должны удовлетворять желаниям и интересам как наймодателя, так и нанимателя жилья, иначе заключать соглашение нежелательно.

Для лучшего понимания сути договора о съеме жилья предлагаем ознакомиться с его следующим образцом:

Обязанности и права сторон сделки

Договор о съеме жилья убережет от мошенников!

Резюмируя сегодняшний материал, не лишним будет рассмотреть основные обязанности и права, которыми наделяются стороны сделки по найму жилого помещения. Важно понимать, что соблюдать их важно, ведь они определяются и договором съема, и законодательством РФ, а нарушение обоих регуляторов правоотношений недопустимо.

Начнем, пожалуй, с прав и обязанностей наймодателя. Перечень таковых следующий:

обязанность передать предмет договора во временное владение нанимателю;
обязанность осуществлять соответствующую эксплуатацию жилья, частью которого является сдаваемое помещение;
обязанность своевременно организовывать сдаваемого помещения, если другого порядка не определено в договоре;
обязанность предоставлять нанимателю базовый перечень коммунальных услуг за дополнительную плату;
право на досрочное расторжение договора при наличии со стороны нанимателя нарушения положений договора съема или действующего законодательства РФ.

Обязанности же и права у съемщика жилья имеют следующий вид:

использовать полученное жилье только для проживания;
сохранить полученное помещение в сохранном и должном для эксплуатации виде до завершения срока действия договора;
вовремя и в полной мере уплачивать оговоренные в договоре средства за съем жилища;
проводить текущий ремонт полученного помещения, если другого порядка не определено в договоре;
право на вселение людей в полученное жилье, осуществление его поднайма и проведение переустройства, но исключительно с согласия наймодателя.

Остальные правовые и обязательственные условия оговариваются непосредственно в заключаемом договоре и также должны быть соблюдены всеми сторонами после ее заключения.

Как видите, суть и общие принципы съема жилья, а также составления соответствующего договора, достаточно просты для понимания. Главное в процессе разбора процедуры – обращаться к законодательству РФ и представленному выше материалу. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в оформление договоров!

Мнение юриста-эксперта:

Гражданский кодекс РФ договору найма жилого помещения отводит целую главу (гл.35). Существенные условия договора состоят в предмете договора. Им является обособленное жилое помещение, пригодное для проживания. Имеются еще обязательные дополнительные условия, предусмотренные законом. Они перечислены в упомянутой выше главе ГК. Это обязанности сторон по содержанию помещения, оплаты стоимости проживания, срок действия договора и условия проживания.

Также в договоре могут быть и иные условия, о которых стороны договорились. Несоблюдение этих условий ведет к признанию такого договора незаключенным. Письменная форма договора обязательна. В статье обращается внимание читателей на необходимость заключения договора на съемное жильё в целях исключения неприятностей. Особенно это важно для семей.

При поиске вариантов найма жилья, необходимо обращать внимание на статус лица, которое будет фигурировать в договоре в качестве владельца жилого помещения. Им должен быть собственник или уполномоченное собственником лицо. Достоверность такой информации можно проверить в соответствующем реестре в сети интернет.

На период найма жилья, добросовестный наймодатель всегда предложит оформить временную регистрацию по месту пребывания. Этим необходимо пользоваться, чтобы узаконить свое присутствие в жилом помещении. Завершающим документом при оформлении сделки является подписание обеими сторонами акта приема-передачи жилья. Именно этот документ подтверждает факт законного вселения в жилое помещение.

И еще одна рекомендация. В 2018 году по инициативе Правительства планируется принять законопроект о предоставлении налогового вычета тем гражданам, которые снимают жилье. Необходимы будут надежные документы для оформления льготы.

Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья? Как минимизировать риски при съеме квартиры? На эти и иные вопросы ответит адвокат:

Что значит сдать квартиру по договору с квартиросъемщиком? Договор на сдачу квартиры — это письменное соглашение между нанимателем жилого помещения и наймодателем о взаимных правах и обязанностях. Так можно коротко охарактеризовать договор найма квартиры.

Все подобные соглашения делятся на три вида:

, когда предоставляется государственного или муниципальное жильё нуждающимся;
, который заключается при предоставлении квартир беженцам, вынужденным переселенцам и другим отдельным категориям граждан;
, когда владелец квартиры предоставляет помещение с целью получения дохода.

Составление и исполнение договоров первых двух видов регулируется положениями ЖК РФ.

Коммерческий наём регламентирован нормами главы 35 ГК РФ.

Такое различие неслучайно.

Дело в том, что договоры социального и специализированного найма не закрепляют совершение сделки . Эти документы служат, скорее, для правового обоснования нахождения жильцов в государственных и муниципальных квартирах.

Очевидно, что не каждый человек может владеть собственной квартирой по различным причинам. Немалый фонд жилья достался в наследство государству от СССР, который граждане решили не приватизировать . В рамках социального обеспечения населения и помощи нуждающимся и заключаются такие соглашения.

Договор коммерческого найма представляет собой документ о совершении сделки . Для их правового регулирования используются, по большей части, диспозиционные нормы, позволяющие сторонам устанавливаться взаимные права и обязанности по собственному усмотрению.

Типовой договор на сдачу квартиры квартирантам: .

Сдача квартиры в аренду — договор: .

В чем его необходимость?

Для чего нужен договор на сдачу жилья в аренду? Аренда предполагает наличие у сторон определённых прав и обязанностей . Их объём владелец квартиры и жилец определяют самостоятельно, но фиксируют на бумаге.

Если такого закрепления не произойдёт, то не будет никакого вещественного доказательства , что согласование вообще имело место. И это может повлечь за собой определённые негативные последствия.

Например, жильцы выезжают из квартиры, не оплатив последний месяц и оставив долги по коммунальным услугам. Или же у владельца изменяются жизненные обстоятельства, он нашёл новых клиентов, потому требует освободить до завтрашнего дня помещение, либо заплатить больше.

Конечно, честных людей гораздо больше, чем , но лучше всего обезопасить себя, найма жилья в письменном виде .

Такие действия дадут возможность стороне защищать свои права в суде.

Более того, зная о наличие правового способа отстаивания интересов, человек откажется от своих незаконных намерений.

Юридическая сила

Юридическая сила договора найма квартиры означает, что его положения обязательны для исполнения лицами, подписавшими документ. То есть, за невыполнение какого-либо условий соглашения к нарушителю могут быть применены санкции .

Не все договоры обладают юридической сил, а только те, которые были оформлены в соответствии с требованиями закона.

Сторонам следует обратить внимание на два основных момента:

В бланке документа указаны все обязательные условия. Обязательными условиями являются предмет договора (квартира) и размер платы за пользование помещением. Данные о квартире и размере платы должны быть указаны таким образом, чтобы исключить всякую возможность двоякого толкования.
Имеют ли право стороны подписывать такие договоры. Каждой из сторон следует убедиться , что их партнёр по сделке достиг возраста 18 лет и может распоряжаться своим имуществом.

Нанимателю следует убедиться, что предполагаемый хозяин действительно обладает квартирой на праве собственности без всяких ограничений.

В случае, если лицо , на ней должна быть соответствующая надпись нотариуса, подтверждающая действительность сведений в документе.

В бланке доверенности должно быть прямо прописано, что лицо имеет право сдавать в наём определённую квартиру. Дата подписания договора должна входить во временной период действия доверенности.

Также всегда есть вероятность, что лицо, участвующее в найме жилья, было ограничено судом в дееспособности .

Сегодня в России нет возможности проверить, ограничено ли право конкретного гражданина заключать сделки или нет.

Таким образом, существует вероятность, что договор будет признан недействительным , так как лицо, подписавшее его, было ограничено в дееспособности.

Если подобные случаи и бывали, то огласку в прессе они точно не получили. Недееспособных владельцев квартир используют при продаже квартир, потому как афера с фиктивным наймом значительного дохода не принесёт.

В случае, когда одно из приведённых условий не соблюдено, договор будет признан недействительным.

Нюансы при оформлении

Предварительный

Такой документ подписывается для оформления намерений владельца квартиры и будущего нанимателя жилья. Например, нынешние жильцы планируют выехать через два месяца, это устраивает будущего квартиранта, желающего занять помещение.

Чтобы по прошествии двух месяцев не появился новый претендент на квадратные метры, или потенциальный наниматель не подыскал себе другой вариант, стороны могут подписать предварительное соглашение.

В нём будут все стандартные положение договора аренды, дополненные обязательным условием о дате, до наступления которой должно быть заключено основное соглашение .

Стандартный

Такой документ содержит все обычные условия найма жилья:

Реквизиты (дата, название и номер), данные о сторонах.
Информация о квартире (адрес и количество комнат).
Права и обязанности и жилья.
Срок действия.
Величина платы и порядок её внесения.
Формы ответственности за разрешение споров.
Порядок внесения изменений в договор и досрочное прекращение его действия.
Дополнительные условия.

Упрощённый

Как уже было отмечено, договор будет считаться действительным, если в нём указана определённая квартира и размер платы за её использование. Следовательно, из положений стандартного соглашения можно исключить все остальные условия, максимально упростив сам документ.

Однако следует задуматься, есть ли смысл в подобном упрощении. Договор служит для исчерпывающей регламентации отношений найма жилья.

Поэтому упрощение текста документа, сокращение объёма в будущем принесёт дополнительные сложности во взаимодействии жильца и собственника квартиры. Лучше интенсивно потрудиться на этапе оформления отношений, чем участвовать в спорах после.

Бессрочный

Статья 683 ГК РФ прямо указывает на невозможность заключения бессрочных соглашений об аренде.

В случаях, когда период действия отношений найма жилья не определён, считается, что срок равен пяти годам .

Если же наймодатель и квартирант хотят максимально продлить отношения аренды, то в соглашении можно прописать, что действие договора автоматически пролонгируется на новый период, если ни одна из сторон не выразит желание прекратить отношения.

Гражданский кодекс РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Договор при найме квартиры – неотъемлемая часть отношений владельца квартиры и жильца , как плата за пользование помещением. Это гарантия того, что каждая из сторон будет вести себя цивилизованного, не позволяя себе изменять условия в свою пользу.

Документ заключается в письменной форме. Все устные договоренности между хозяином недвижимости и квартирантом не имеют законной силы. Текст может быть написан от руки или с использованием компьютера. Допускается составление с одновременным использованием обоих вариантов.

Например, основные условия договора могут быть напечатаны на компьютере, а данные сторон, сведения о квартире и информация об арендной плате вписаны вручную. Составляется документ в двух экземплярах.

О том, как заключить договор аренды квартиры между физическим лицом и юридическим, читайте .

Как заполнить документ

Чтобы документ был действительным, важно знать, как грамотно составить его и как заполнять, в нем необходимо указать существенные условия. Этого требует ст. 432 ГК РФ. Существенными условиями договора считаются те условия, которые зафиксированы в законодательных актах, рассматривающих тот или иной вид документа.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Все существенные условия перечислены в гл.35 ГК РФ «Наем жилого помещения» :

По своему усмотрению стороны сделки могут дополнить документ дополнительными условиями.

Основные пункты

Как составляются основные пункты? Одно из требований к договору – это заполнение названия документа и сведений о сторонах соглашения, о жилом помещении. В самом начале должна быть указана информация об арендаторе и арендодателе. Все можно делать и от руки.
А именно:

паспортные данные;
регистрация;

Предмет соглашения

В данном случае предметом соглашения является объект недвижимости, который передается в пользование от одного лица другому.

Что потребуется указать, чтобы документ был заполненный:

адрес объекта;
его характеристики: квадратные метры, количество комнат;
реквизиты документа, на основании которого наймодатель имеет право сдавать квартиру (свидетельство о праве собственности, доверенность и пр.).

СПРАВКА! Если в был подписан акт приема-передачи вместе с описью имущества, то следует указать, что квартира вместе с имуществом передается согласно данному документу.

Права и обязанности участников сделки

Основные права жильца:

В обязанности нанимателя входят:

своевременная оплата аренды;
поддержание чистоты и порядка в квартире;
использование имущества по назначению;
устранение последствий аварий, произошедших по его вине, за свой счет.

Владелец жилья имеет право:

требовать от нанимателя внесения платы за проживание;
расторгать договор, если есть основания, предусмотренные в соглашении;
требовать компенсации от нанимателя за причиненный ущерб имуществу.

Его обязанности:

передать объект недвижимости в пригодном для проживания состоянии;
за свой счет устранять дефекты, о которых наниматель не был оповещен при заключении сделки.

Прописывая права нанимателя, важно оговорить частоту визитов в квартиру с целью проверки сохранности имущества.

Ответственность сторон

В этом пункте предусматриваются штрафные санкции за нарушения условий. Собственник может указать размер пени, который будет начисляться при образовании задолженности по арендной плате. Наниматель имеет право требовать снижения платы за наем, если ухудшились условия проживания не по его вине.

Также здесь можно предусмотреть санкции, которые последуют при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке без предупреждения . К примеру, если наниматель внес плату вперед за месяц, а через пару дней собственник расторгнул договор без оснований, то в этом случае он обязан вернуть жильцу деньги за оплаченный, но не прожитый период.

Решение спорных ситуаций

Здесь указываются способы урегулирования конфликтов. Если возникли разногласия, то стороны должны прийти к обоюдному решению путем переговоров. Если проблема таким способом не решилась, то участники соглашения могут обратиться в суд.

Изменение и расторжение

По закону (ст.687 ГК РФ) квартирант при желании должен предупредить собственника об этом за 90 дней. В договоре по обоюдному согласию сторон может быть указан иной срок. Следует также указать, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при систематическом нарушении условий соглашения одной из сторон.

Отельным пунктом необходимо прописать условия, при которых возможно изменение договора. Все поправки должны быть оформлены в письменном виде с согласия обоих участников сделки.

Улучшение квартиры

Если квартира требует ремонта или покупки необходимых для проживания вещей, то этот пункт должен обязательно быть включенным в договор. Всегда можно найти пример заполнения. Стороны должны определиться, на каких условиях будут произведены улучшения в квартире , кто обязан платить за ремонт и покупку бытовой техники.

Как правило, наниматель, производивший улучшения в квартире, имеет право потребовать от хозяина недвижимости денежной компенсации, если это будет закреплено в договоре. Собственник также может предложить сделать нанимателю ремонт в счет арендной платы.

СПРАВКА! При отсутствии пункта об ответственности за улучшения в квартире и ремонт, расходы за капитальный ремонт по закону будут возложены на владельца жилья, а за текущий – на квартиранта.

Если наниматель покупал за свой счет бытовую технику или мебель, то имеет право забрать данное имущество при выселении. Неотделимые улучшения (например, обои), произведенные в квартире на личные средства, жилец не вправе забирать, так как это повлечет за собой ухудшение состояния помещения.

Действия в случае форс-мажора

Данный пункт снимает ответственность сторон за исполнения ими обязательств в случае наступления форс-мажорных ситуаций. Ими могут быть: стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, террористические акты и пр.

Порядок передачи жилья

В этом пункте нужно указать, что арендодатель обязуется передать недвижимость во временное пользование с указанной в договоре даты. Объект передается в соответствии с заключенным актом передачи квартиры. Передача объекта нанимателем собственнику осуществляется по окончанию найма в том состоянии, в котором он находился на дату получения его во временное пользование с учетом естественного износа.

Оплата

Что требуется указать:

Сумма арендной платы.
Регулярность внесения платежей (раз в месяц, два раза в месяц и прочее). Также следует указать число, до которого наниматель обязан оплатить аренду.
Способ внесения платежа (наличными или на банковский счет).
Условия изменения арендной платы. Собственник не имеет право менять величину платежа в течение срока действия договора без согласия собственника.
Ответственность за оплату коммунальных платежей. Кто будет платить за ЖКХ – собственник или наниматель?

Страховой депозит

Если при заключении соглашения о найме собственник взял с жильца страховой депозит (денежная страховка в случае порчи квартирантом имущества), то его сумма должна быть указана в договоре. Также стороны должны предусмотреть случай, при котором страховой депозит не возвращается нанимателю при выселении: порча или пропажа вещей, задолженность по ЖКХ, долги по арендной плате и пр.

Важно! Отдельно следует обговорить, в каком случае страховой депозит возвращается жильцу. Например, если в течение срока проживания он не нарушал условий, своевременно вносил плату, не портил имущество владельца квартиры.

Сроки действия

Документ может быть заключен на срок не более 5 лет. Если дата действия договора не указана, то он автоматически заключается на пятилетний срок. Как правило, большинство собственников предпочитает оформлять соглашение на срок 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, чтобы не сделку в органах.

Список лиц

Если вместе с нанимателем будут проживать иные граждане, то их данные должны быть указаны в договоре. В соответствии со ст.679 ГК РФ, в помещение могут быть вселены лица, не являющиеся нанимателями, только с согласия собственника.

Статья 679 ГК РФ. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Разрешение не требуется, если жильцы, совместно проживающие с арендатором, являются несовершеннолетними. Если наниматель вселяет иных жильцов без ведома владельца квартиры, то последний имеет право потребовать досрочного расторжения сделки на основании нарушений условий договора.

Дополнительные условия

В данном пункте указываются иные условия, которые не были отражены в основных разделах соглашения. Например, условия проживания с животными, правила посещения квартиры гостями нанимателя и пр. Составляя договор найма жилого помещения, важно предусмотреть в нем все нюансы и условия. Это обезопасит участников сделки от непредвиденных проблем и конфликтов.

Если сделка заключается с риэлтором, то посредник, как правило, предоставляет свой готовый бланк документа. Обычно в таком случае все необходимые пункты уже вписаны в документ. Тем не менее обеим сторонам следует перечитать его и, по необходимости, дополнить своими условиями.

Полезное видео

Смотрим интересное видео «Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?»: