Понятие и виды валовой ренты. Применение метода валовой ренты в оценочной практике. Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода: Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.
МВР = Ц/Агод,
где МВР - мультипликатор валовой ренты;
Ц - цена продажи сопоставимого объекта;
Агод - годовой рентный доход. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВР х А.
год
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные
.флктеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик- ировано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает примы кам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном « чучае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две машины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год,
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы

Окончание табл. 4.1.1

1	2
1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину	1275
1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату 2. Поправка на размер гаража	60
2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину 2.2 Поправка на количество ванных комнат	1215
2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п.1.3)	60
2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2.-п.2.3)	1320-60 = 1260
2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) 3. Поправка на кондиционирование воздуха	/>1260-1215 = 45
3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования	1215
3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины	1395
3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п.1.3)	60
3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5)	45
3.5. Скорректированная арендная плата (п.3.2-п.3.3-п.3.4)	1395-60-45 = 1290
3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондиционирования (п.3.5 - п.3.1) 4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату	1290-1215 = 75
4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату	1215
4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с включением коммунальных платежей в арендную плату	1410
4.3. Разница, возникающая из-за включения коммунальных рлатежей в арендную плату (п.4.2 - п.4.1)	1410-1215 = 195

В оценке объекта следует принять либо текущую арендную 1лту, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.

Еще по теме Метод мультипликатора валовой ренты:

4.5. Методы расчета валового внутреннего продукта и национального дохода 4.5.1.Социально-экономическая сущность методов расчета показателя валового внутреннего продукта

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

т V = ПВД об МВР а = ПВДоб 0 [Σ (Ц i а / ПВД i а )]/ т, (5.6)

i = 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВР а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Ц i а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Пример.

Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.

Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора

МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.

Цоб = 550000 5,62 = 3 091 000 рублей.

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости

6.1. Общая характеристика затратного подхода

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

для оценки объектов незавершенного строительства;

для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

для оценки в целях страхования;

для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = V зу + V воспр или V = V зу + V замещ, (6.1)

V воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

V замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

V = V зу + или V = V зу + , (6.2)

V – стоимость объекта недвижимости;

V зу – стоимость земельного участка;

Vп воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

Vп замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Применение метода валовой ренты в оценочной практике

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т. д.

Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости.

Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности , нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.

Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы . После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

GRM = PV / PGR

GRM - валовой рентный мультипликатор;

PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м. Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.

В результате проведенного анализа и математической обработки исходных данных нами было выявлено, что среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости офисного назначения составило 3,1, а диапазон колебаний его значений составил от 2,7 до 3,5.

Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости торгового назначения составило 4,2, а диапазон колебаний его значений - от 3,8 до 4,6.

Среднее значение показателя валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского назначения составило 2,9, а диапазон колебаний его значений - от 2,5 до 3,3.

Несомненно, что эти значения могут незначительно изменяться в зависимости от объема выборки. В данном случае было отобрано не менее 20 объектов недвижимости по каждой исследуемой группе за период с 1999 по 2000 гг.

Чтобы немного изменить создавшееся положение и помочь практикующим оценщикам недвижимости в своей профессиональной деятельности, нами были проведены исследования по выявлению значений валового рентного мультипликатора по объектам недвижимости производственно-складского, торгового и офисного назначения, расположенных на территории Москвы, являющегося одним из наиболее динамично развивающихся пространственных базисов.

Необходимо напомнить, что метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

где: GRM - валовой рентный мультипликатор;

PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Анализ значений валового рентного мультипликатора проводился по объектам недвижимости офисного, торгового и производственно-складского назначения расположенных на территории Москвы. Например, офисное помещение площадью 627 кв. м, не единственное в своем роде, расположенное на Кутузовском проспекте (м.Кутузовская) в октябре 2000 года предлагалось к продаже по цене 750 000 долларов США, что в расчете на 1 кв. м общей площади составляет 1 196 долларов США, и одновременно предлагалось в аренду за 400 долларов США за 1 кв. м в год с учетом операционных расходов. Исходя из соотношения цены продажи и ставки арендной платы по данному объекту, значение валового рентного мультипликатора составит 3,0. Аналогичная процедура была проведена и по остальным объектам.

Чемерикин Сергей Михайлович,
аспирант Госуниверситета по землеустройству,
Директор Филиала ЗАО "Городское бюро экспертизы собственности"

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. И это одна из основных причин, по которой она приобретается (например, доходные дома в дореволюционном Санкт – Петербурге). Другими причинами могут быть покупка для непосредственного проживания, удовлетворение личных потребностей и т.д. Недвижимость может приносить своему владельцу следующие виды дохода:

1) текущие денежные поступления,

2) экономия на налогах,

3) будущие доходы от арендной платы,

4) доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже,

5) экономия на налогах при продаже недвижимости.

Задача оценщика при использовании доходного метода при оценке недвижимости состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Метод валовой ренты предусматривает использование мультипликатора валовой ренты (YRM) и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и дохода от сдачи ее в аренду. Т.е., YRM – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. При этом в зависимости от традиций рынка валовой доход может быть рассчитан либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат YRM часто применяется в странах с развитой рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты и рентные платежи учитываются за немеблированное жилье, без учета коммунальных услуг.

Метод определения стоимости объектов недвижимости на основе мультипликатора YRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. При этом существуют два основных подхода к использованию данного метода. Первый подход основан на том, что при определении YRM не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов. А если объект сильно отличается от оцениваемого, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается при использовании метода САП.

Пример. Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта составит 57000$. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.

Упорядоченный ряд общей ставки капитализации: 0,105; 0,114; 0,120.

Модальное значение: -.

Медианное значение: 0,114.

Среднее арифметическое: 0,113.

После сравнения качества сопоставленных объектов оценщик решает, что желательное значение R для оцениваемого объекта составляет 0,115 или 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.